（原标题：北京商业地产“新十年”可期 记者：杜鹃）

    北京商业地产市场继去年下半年触底回升之后，2021年第一季度成为全国交易最活跃的市场。适逢年初北京“十四五”规划发布，北京未来发展蓝图进一步清晰和明确。规划中明确指出“两区”建设，即国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区，为构建现代化经济体系的先导任务，并对相关的制度及创新成果予以落实。

    对此，CBRE世邦魏理仕于近日发布《北京2030年展望报告》（以下简称“报告”），全面解读北京“十四五”规划对未来商业地产市场发展的影响，并展望“新十年”市场面临的机遇与挑战。

    世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天在解读“两区”建设对北京商业地产市场释放出的信号时表示：“‘两区’建设不仅界定了北京未来重点发展新区及其产业发展方向，也为全市及各区域未来的经济和产业发展做出了更清晰具体的指引。现代服务业、数字经济和高精尖产业将进一步影响商业地产的发展走向并予以赋能。同时，随着‘两区’建设的深入，大量基础设施将在未来几年集中交付，从而推动京津冀城市群尤其是环京一小时交通圈的发展，为承接北京的居住养老、科技研发制造、仓储物流和数据中心外溢需求提供更广阔的发展腹地。”

    报告显示，“两区”建设对北京商业地产市场新区发展带来积极影响。其中，写字楼市场方面,北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域的办公租赁和购买活动都随之兴起。北京办公区域格局在过去20年间经历了从以传统核心商务区为主导，到望京、奥体两大外溢拓展商务区崛起和成熟的发展过程。

    自政府提出对东西北五环和南四环以内商办用地的严格控制以来，北京中长期核心市场新增供应有限。而未来几年，“两区”涵盖片区内大量基础设施的集中交付，使租户在区域间通勤更为便捷，也为新兴区域注入活力的同时吸引产业导入。另一方面，随着越来越多的企业采用“总部+远程”的混合办公模式，世邦魏理仕认为，展望“新十年”，北京办公区域格局将进一步多中心化发展，更多新兴商务区以及商务园区逐渐进入大型办公用户的视野。

    “当前处于起步期的新兴商务区和园区，由于可售资产尤其是新落成物业体量可观，受到自用型买家的重点关注。未来随着这些区域逐渐向成熟的外溢拓展区域过渡，日趋明朗的商务资源和氛围，以及高于核心商务区的资本化率将吸引越来越多投资者布局。其中，丽泽、丰台和海淀外围园区近期已开始吸引机构投资者和境外投资者的目光，而通州、石景山和亦庄中长期也将进入更多投资者的视野。”世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示。

    此外，北京独特的市场地位、主城区稀缺的土地供应以及日益开放和市场化的投资环境，使得核心区域资产尤其是办公类资产，无论在租金还是资产价值上都更具防御性和长期成长性。纪刚认为：“未来通过与新进入的机构投资者和境外基金合作，还将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目。另一方面，市场化的城市更新类物业在完成改造和实现资产升值后，也将重新入市成为可售的核心型或核心增益型资产，给予投资者更充裕的选择。”