（原标题：地铁房不稀奇 TOD房才珍贵 记者：黄煜轩、岳雁 通讯员：李晓璇）
      一座地铁站旁的TOD，就像是一座“微缩城市”，能够集纳各种功能满足市民不同的日常需求。如何布局建设，才能更符合市民以及城市的需求？
      在新近公示的《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划（草案）》中，对杭州未来TOD的总体布局、开发模式进行了明确，让我们对TOD有更清晰的认识。
      规划公示至11月20日。
      四大火车站规划核心型高铁TOD
      TOD（transit-oriented development），即“以公共交通为导向的发展模式”，通俗地讲就是“铁路（轨道）加物业”。经过国内外城市长时间的探索建设，证明这是治疗“大城市病”的一剂良药。
      在《关于推进轨道交通可持续高质量发展的实施意见》中，明确了杭州要落实TOD发展理念，加强规划保障衔接，加强轨道交通沿线用地规划控制，引导轨道交通站点周边差异化发展。杭州市规划和自然资源局相关负责人告诉我们，《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划（草案）》的编制，是落实“打造新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的要求，践行了浙江省委省政府关于高质量发展建设共同富裕示范区的决策部署。“这可以促进轨道交通可持续高质量发展。”相关负责人说，这将为形成新发展格局、提高人民生活品质和城市综合能级提供重要支撑。
      这一规划，原则上与公共配套、综合交通、产业布局、土地利用、城市生活组织及区域发展需求等要素有效协同，对轨道交通站点实施差别化规划全覆盖。
      比如，在市域高铁TOD布局规划中，覆盖了杭州全市大部分已建成或规划中的铁路客运车站，并根据不同车站的实际情况和未来发展需求，布局规划不同级别的TOD。
      被定位为大型交通枢纽，服务范围较广、客流量较大的杭州站、杭州东站、杭州西站和杭州南站，将布局规划核心型高铁TOD。
      钱塘站、富阳站、临安站、桐庐站和建德南站等“星城”内核心交通枢纽，将布局规划星核型高铁TOD。
      临平北站、富阳西站、桐庐东站和建德东站等站点，则将布局规划一般高铁TOD。
      城市级TOD
      大多位于核心区地铁换乘站
      根据规划目标，杭州的轨道交通TOD综合利用规划，将以高水平打造“轨道上的杭州”为发展总目标，构建轨道交通引领城市发展新格局，支撑“一核九星”市域空间布局。
      未来，杭州市区TOD总体布局将分为核心片区、东部片区等6个大区及21个小片，站点TOD共分为枢纽级、城市级、星城级、片区级和社区级。
      枢纽级TOD大多是交通枢纽所配套的地铁站周边，如火车东站、萧山国际机场等。
      参与规划编制的上海复旦规划建筑设计研究院杭州分院规划所所长王淼介绍，枢纽级TOD周边用地主要考虑服务城市和周边地区等功能需要，未来产业布局也将以会展等注重对外效应的产业为主。
      城市级TOD则大多分布在核心区内，大部分为多条地铁线路交汇的换乘站周边，如凤起路、钱江路、武林广场等，还有部分则是人流量较大，处在商业区或中央商务区内的站点周边，如龙翔桥、江锦路等站点周边。
      “城市级TOD，周边用地注重于服务城市内部，未来站点周边的用地以及产业布局，也将大多以商业、办公、文体等满足城市市民需求为主。”王淼说。
      星城级TOD，服务辐射范围大多以站点所在区域的星城公共、行政服务中心为主，片区级和社区级TOD服务范围则更小一些，大多以所在片区和周边社区的公共、行政服务中心为主。
      “结合城市功能分区，引导TOD差异化发展，根据不同站点周边区域的定位及未来发展方向，它们将承担不同的城市功能，市民的需求也各不相同，TOD分级对于轨道交通和城市的可持续发展将起到积极作用。”王淼说。
      杭州走向世界名城的必由之路
      如今，在轨道交通发达，人口密集的都市中，已有了东京涩谷站“未来之光”、香港九龙站Union Square等很多TOD成功应用的案例。在解决高密度人口地区的城市居住与交通矛盾的问题上，TOD有着不俗的成绩。
      对于连续多年常住人口大量增加，总量已接近1200万的特大城市杭州来说，在土地等各类发展资源日益紧张的背景下，同样非常迫切地需要一种以更高效的开发方式，来满足居住、工作、休憩、交通四大城市功能要素。
      随着地铁线网不断延展，“轨道上的杭州”日益成型，实施站点TOD开发，在站点周边用高品质生活圈、创业活力圈和高效通勤圈吸引人群集聚，避免城市盲目扩张，最终引导城市向高品质方向发展。
      王淼认为，一些“摊大饼”式的城市已经出现了交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等，站点TOD开发可以让杭州避免出现类似的“城市病”，更好地实现职住平衡，提升生活品质，缓解中心城区人口负荷和资源环境承载压力，优化土地资源的利用。
      杭州市规划和自然资源局相关负责人说：“建设发达的轨道交通网络，依托轨道交通使土地、人口、岗位等资源向轨道交通沿线集聚，实施站点TOD综合开发，是杭州市高质量发展的有效途径。”
      有利于形成特大城市新型空间格局
      尽管规划建设TOD，已成为城市发展新趋势，但若无序发展，也可能起到反作用。
      “有的地铁站周边本身市民需求并不大，但却建起多个TOD项目，就会形成商业等方面恶性竞争，造成资源浪费。”
      王淼说，《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划（草案）》的编制，将让杭州未来的TOD布局更加合理有序，发挥更有效的作用，让更多的市民享受TOD便利生活。
      “合理有序布局TOD，还有利于杭州形成特大城市新型空间格局，帮助核心区分散交通等方面的压力，在‘星城’内形成区域中心，市民购物、娱乐、办公就不用再跑到武林广场、龙翔桥等老中心，缓解城市整体的交通压力。”王淼说。
      杭州轨道交通四期TOD
      综合利用专项规划服务项目启动招标
      杭州市轨道交通四期TOD综合利用专项规划服务项目，本月19日启动招标。
      此次招标项目规划范围，包括四期线路244公里沿线穿越地块、139个车站周边可集中利用地块和9个车辆段周边可利用地块的用地范围。
      招标要求是：寻找其中适宜TOD综合开发利用的站点；开展既有规划评估；四期轨道交通TOD综合利用的用地梳理；明确近期实施的TOD综合利用项目等。
      港铁行政总裁金泽培博士本月15日在香港TVB财经演义采访时表示，TOD，也就是“铁路加物业”发展模式，将由铁路（轨道）发展而来的外部效益反哺给铁路（轨道），以保障铁路（轨道）的长期可持续发展。
      金泽培说，“铁路加物业”或者“铁路加小区综合开发”（TOD）模式理念背后，是因为投资铁路（轨道）本身不是一个高效益的项目，除了原始投资巨大以外，在营运期间，运营商还要投入更多的投资，包括设备更新、改造等等。
      可是铁路（轨道）对周边外部的效益很高，无论是对城市的发展，对土地的利用、土地增值，或者是以前不能利用的土地，现在可以利用。
      以香港东涌为例，如果没有地铁轨道，可能只能住几万人，现在可以住二三十万人，这就是土地利用的提升。
      “铁路加物业”TOD模式，主要是希望把一部分外部的效益回馈到铁路里面，支持它可持续经营。