（原标题：杭州楼市的新格局打开了）

       2015年至今，从官宣到成功举办，对杭州城市起到重大助力的G20峰会、亚运会都完美落下帷幕。如今，杭州楼市进入后亚运时代，开始呈现全新的格局。

       如果以楼市调控政策的角度，这个全新的格局大致可以概括为“1+4+2”，也就是：

       “1”是限购的主城四区，即上城区、西湖区、拱墅区、滨江区；“4”是围绕主城的四个城区，即萧山区、余杭区、钱塘区和临平区；“2”则是楼市生态相对较独立的富阳区和临安区。

       限购区的楼市梯队

       这个格局中，限购的主城四区，又以武林-湖滨、钱江新城两大城市中心为双核，形成了清晰的楼市梯队：

       武林-湖滨作为传统的市中心，发展延伸出了华家池、文晖、东新、三塘、上塘、大关、申花、湖墅以及从黄龙到蒋村、龙坞等城西周边板块，这也是以武林-湖滨为核心的高端改善聚集地，是城市CBD的高端居住区。

       往东跨过秋石高架、往北跨过石祥快速路，则是武林-湖滨的第二辐射区域，笕桥、丁桥、九堡、华丰、石桥、铁路北站、运河新城、祥符、三墩等等板块，分布着进入主城区的大量刚需和刚改楼盘，以及少量的纯改善产品。

       以钱江新城为第二中心，与隔江对望的钱江世纪城、滨江呈现两岸同辉的状态。以江的走势为发展的方向，钱江新城向东延伸至钱江新城二期、九堡，并向北的腹地联动城东新城、艮北新城、九堡腹地等；而滨江则向西延伸至浦沿，并与萧山的部分板块联动规划了江南科学城。

       主城四区的格局之中，钱江新城二期和龙坞是两个特殊的板块：前者以大户型高总价成为高净值人群的聚集地，后者以低密度高端改善同样成为高净值人群的聚集地。可以说，如今的主城区，钱江新城二期和龙坞是新房门槛最高的两个板块，是唯二的纯改善区。

       不限购区域的楼市格局

       不限购的区域中，钱江世纪城作为与钱江新城并列的城市第二中心，以其特殊的存在成为杭州楼市的价值高地。亚运会后，钱江世纪城开始了东扩，钱塘湾未来总部基地、世纪城东单元和今年列入世纪城范围的未来总部社区，如今已成为钱塘湾未来总部基地的启动区。市心北路以东的这三大板块，成为钱江新城未来新十年的开篇。

       世纪城之外，紧邻主城区的“不限购四区”，即萧山、余杭、钱塘和临平，又以4大城区CBD形成各区的楼市格局：

       萧山区，以紧邻世纪城的市北为高地，联动萧山城区，往南延伸出南部卧城、湘湖周边及更南的8大乡镇；往东延伸出南站新城、新街、桥南、江南科技城、空港等等板块。

       余杭区，以未来科技城为核心，联动云城的核心区西站新城，往东延伸出良渚、勾庄，往北延伸出瓶窑，往西延伸出运溪高架以西的未来科技城2.0，往南则是五常、闲林、中泰等。

       钱塘区，北岸的下沙和南岸的大江东呈现并列发展的格局，诞生了金沙湖和东沙湖两个区域中心。金沙湖为下沙的CBD，北接元成单元等，东连东部湾新城及大学城北等板块；东沙湖启动开发较晚，如今重点发展的就是以东沙湖为中心的江海之城，联动河庄等板块。

       临平区，山南、山北同样呈现并列的局面，山南以临平城区和临平新城为CBD，延伸出乔司、翁梅、星桥等板块；山北则重点在推动发展荷禹路沿线的东湖新城。

       主城区之外的四大改善高地

       主城周边的不限购四区中，又以各自的CBD板块为龙头，诞生了主城区之外的四大改善高地：市北、未来科技城、金沙湖、临平新城。

       其中，有两个非常有意思的现象：

       第一，是金沙湖，金沙湖或许是最特别的一个：不管市北、未来科技城还是临平新城，限价都是低于上一级板块，但是配套成熟、城市界面完善、生活和交通便利的金沙湖，是四大板块中唯一限价能够超越上游板块九堡的板块，而且绿城、万科、凯德、兴耀等优质开发商，也在板块做出了真正的改善精品。

       第二，是四大改善板块的下一级，往往出现断档：比如金沙湖往下，元成单元市场的认知度低太多；市北往下，南部卧城、南站新城的市场认可度也低很多；临平新城往下，乔司晋级之后也需要时间让市场真正接受；唯独未来科技城往下，无论是云城，还是良渚、勾庄，都能成为热门板块。

       特别是勾庄，近两年已经售出了近万套房源，几乎成为杭州楼市“3”字头最能打的板块之一。

       富阳和临安的破局之道

       富阳和临安，作为外围的两区，目前都需要寻找破局之道，我的理解，思路应该在真正具有稀缺价值的别墅类产品。

       参考案例可以是三个区域：龙坞、五常闲林、湘湖。这三个板块，都是用区别于传统高层、洋房的低密度产品，实现了板块能级的跃升、产品的提升，也获得了高端改善客户的认可，成为楼市具有代表意义的细分市场。

       在楼市依然具有不确定的年代，购房需要慎重。明白了后亚运时代杭州楼市的以上格局，板块的价值序列也就清晰了，作为购房者，预算与板块的最佳匹配，答案也就呼之欲出了。