当前位置:新闻首页 > 金融服务 > 浏览文章

投资酒店式公寓:出租率高但别忘隐性成本

2012-10-12

    近年来,酒店式公寓凭借着其小面积、低总价的优势,得到不少购房人的青睐。但受产权年限、持有成本等因素的制约,又使得购房人在出手之前往往要考虑一番。购买酒店式公寓需要注意哪些细节?投资酒店式公寓有怎样的收益水平呢?

  独特的房地产投资品种

  酒店式公寓在国内的发展已经经历了十几年的历史,近年来也出现了不少鱼目混珠的项目,加大了投资者的投资难度。不少酒店式公寓都是商业性质项目,而非住宅,购房契税还有以后入住交的水电费都比普通住宅要高。

  因此,不少城市出台了关于酒店式公寓的规范性解读文件,例如,上海市国土资源和房屋管理局今年7月份发布的文件显示,酒店式公寓属于居住建筑,土地使用分类为住宅用地,房屋用途为居住,土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理,但其本质上仍是住宅,属于限购范围。

  与酒店式公寓相区别的品种为公寓式酒店。而公寓式酒店属于旅馆建筑,土地使用分类为商服用地,房屋用途为旅(宾)馆,土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造,但其本质上仍是酒店,不属于住宅,按照相关规定不得分套销售。

  与上海市的此项规定颇有偏颇的是,在其他城市的房地产市场上,很多酒店式公寓产权均没有达到70年。例如,广州市酒店式公寓在产权上不属于普通住宅的范畴,而是分为办公用地和商业用地两种情况,产权分别为50年和40年。

  在广州,酒店式公寓的使用成本相当高,商业用地按商业地产征收相关税费,如契税普通住宅为房价的1.5%,这些商用物业契税则为房价的3%,足足翻了一倍。而在卖出物业的时候,无论是个人所得税还是营业税,征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。

  从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

  不得不说的是,在北京和广州,购买酒店式公寓也不能办理户籍、落户手续,小孩读书也不会有落户的学位。至于购买酒店式公寓,最应该关注的还是土地性质的问题,土地性质直接决定商品房的使用年限。酒店式公寓使用的商业用地年限40年,或者办公用地年限50年,使用时间短了,在售价上也相应低出同类住宅的10%~20%左右,这个售价与年限的权衡,是购房者比较最多的地方。

  而即便是在已经出台规范性解读文件的上海,名不副实的“酒店式公寓”也依旧存在,不少使用年限40年或者50年的住宅还是以“酒店式公寓”的名号在叫卖。业内人士建议消费者应该根据售价加以甄别,选购之前问清楚土地性质。

  投资主打出租率

  酒店式公寓与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,备受高端商务人士的青睐,尤其在大城市,酒店式公寓成了近年房地产投资的热门选项之一。

  现居北京的张小姐对酒店式公寓的定位很明确,张小姐直言:“我就是买来投资的,没有想过要自住。”

  张小姐目前持有的酒店式公寓位于北京国贸CBD,上下两层加起来80平方米左右,和目前普遍的50年左右产权的酒店式公寓不同,张小姐名下的酒店式公寓产权为70年。2006年,张小姐通过朋友的介绍购入该酒店式公寓,当时直接租给开发的酒店,后来酒店经营不善,合约期满后张小姐采取自己出租的方式。

  “目前该公寓的出租价格是每月9000元,而我本身每月也要为这套房子还9000多元的贷款,所以如果断租,我的压力就会比较大,所幸一直以来租客之间的间隔期基本没有。”张小姐说。

  一位从事酒店式公寓投资的业内人士李先生表示,在北京这样市场比较成熟的地方,由酒店等统一管理的酒店式公寓的入住率可能达到80%以上。

  不同的维护成本

  虽然出租率普遍相对较高,但酒店式公寓的维护成本却出现较大分层。由酒店或者管理公司统一大批量管理的酒店式公寓,管理成本明显低于个人自己管理的费用。

  河北秦皇岛一位做酒店式公寓承包的蔡先生表示,他所在公司管理的酒店式公寓,由于规模不大,只有不到20套房,加上用工方式比较灵活,每套公寓的维护费用每年只要200元左右。

  蔡先生表示:“费用这么低的原因主要在于,我请的固定保洁维护人员只有1个,旺季的时候才找临时工。并且在和业主签订合同的时候规定业主需要缴纳物业、取暖和无线电视费用,所以我这边单独计入维护费用的项目就少了。”

  而对于酒店式公寓的直接业主张小姐来说,每年维护房子的费用显得比较高昂。据张小姐介绍,包括物业、取暖、制冷等多项费用,每年她要给物业公司15000元的物业费用。从细分项目来看,仅物业费一条,酒店式公寓的收费水平就和普通小区有着明显差距。在北京,酒店式公寓的物业费为每平方米5~8元,而普通商品住宅物业费则在3.5元以下。

来源:淮安日报 责编: 

关键字 : 投资酒店式公寓,酒店式公寓出租率,公寓式酒店

[声明]:文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系【纠错】,感谢所有提供文章的媒体和作者。

最新发布
热门文章

手机版

微信公众号