（原标题：商业地产寻求新爆点 文：阳叶萍、雷旻音）

　　在这个初秋，熬过低谷的北京商业地产，正稳步走入“人气复苏期”。近日，记者走访三里屯太古里、龙湖北京长楹天街、朝阳大悦城等多处商业发现，商圈客流量已恢复至接近疫情前水平，客流高峰时段的“网红”饮品店又排起了长队。

　　市场人气稳步回升

　　在北京，如同三里屯太古里、朝阳合生汇、龙湖长楹天街、中粮祥云小镇、大悦城这般可满足大多数消费群体购物、休闲、日常社交等需求的购物中心，正成为消费市场的“晴雨表”。

　　年初的“黑天鹅”事件，导致上半年北京商业日均客流量锐减，营业额骤降，部分品牌商户不得不歇业或关停，以期压缩成本，渡过难关。龙湖长楹天街某品牌店导购就告诉记者，“最艰难时期应该是在2、3月份，另外就是6月，商场导购比逛街的人多，销售成交很少。”龙湖商业相关负责人坦言，疫情期间，商场经营面临的主要难题在于线下客流较少，导致商户经营压力较大。

　　据仲量联行华北区研究部总监米阳介绍，截至2020年6月底，北京市区购物中心市场空置水平升至8.6%，郊区空置率增至9.3%。第二季度，全市购物中心退租面积较新租面积超出14.5万平方米，为北京市场的历史最高水平。新增需求短时间内跟不上市场中的退租水平。

　　伴随着时间推移，疫情对国民消费的负面影响减弱，居民消费信心逐步重启。据国家统计局发布的6月物价指数显示，CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　其在市场上最直观的反映，便是部分商场客流量增多。上周末，记者在朝阳区龙湖长楹天街发现，逛品牌店的人们熙来攘往，餐饮层等位的食客多了起来。龙湖商业相关负责人告诉记者，目前北京长楹天街、北京大兴天街、北京房山天街、北京长安天街的客流与销售逐渐回温。在政府重启“北京消费季”等促进消费升温的活动刺激下，四大天街的零售、餐饮、娱乐体验、服务等业态均复苏明显。

　　朝阳大悦城同样客流量有了明显提升，朝阳大悦城方面表示，“比新发地疫情暴发后的客流回升超50%。”在三里屯太古里，年轻人涌向重新开业的潮牌店。某品牌店导购告诉记者，“三里屯客流恢复到之前的八成左右，周末来逛的人超级多。”

　　“上个月北区整体恢复到了80%、90%。我相信是因为以前免税、境外的消费回流到国内。”三里屯太古里总负责人马泽丹告诉记者，南区以快消品为主，这些店铺的商品客单价不高，依赖于大客流变现，今年确实受打击较大。

　　趋势表现差异化或将加剧

　　机会，往往会伴随着困难到来。如今，从线下实体店铺向线上营销延伸，成为多家购物中心探究破局之道的钥匙。

　　在上半年的“客流复苏战”中，电商直播的发展更上一层楼。包括朝阳大悦城、龙湖长楹天街等在内的商业综合体纷纷启动线上计划，通过直播带货、构建线上商城等扩大流量导入。

　　疫情发生后，朝阳大悦城在一个月内完成线上商城的搭建，探索出直播带货模式。朝阳大悦城相关负责人表示，“疫情让正确的事情变得更加紧迫。”朝阳大悦城将加速线上线下融合，触达更广域的客群。

　　龙湖长楹天街启动“线上直播间”，通过“龙湖天街小程序”向消费者推荐商品，为场内商户打通了与消费者进行沟通的路径。另外积极开展线上社群营销，联合商户搭建天街会员社群，定期发布商品信息、优惠活动等，以提高消费者黏性。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，当前购物中心整体数字化程度较高，但效益有待提升。商业地产如何进行精准营销，尤其是如何提升线上化能力与线下的融合，提供更优质的零售服务，则是取胜的关键。

　　疫情也加深了商业地产对消费者的理解。“好玩、好吃、有意思、家庭消费”已成为疫情后的主流消费观念，商业地产要创新寻求新的爆点。

　　龙湖集团重塑线下场景，举办大型IP展复苏体验型消费，如长楹天街将于9月底联合中国航天带来“星河游记”航空航天展，包含登月体验、VR互动等体验项目。龙湖四大天街联手举办“翻涌吧夏浪”促销活动，超800家门店参与，总客流超220万。

　　为强化线下社交体验，三里屯太古里预计筹划开展文化市集、“聚有趣，潮好玩”等主题活动，通过精致的美陈、表演等，为更多消费者营造体验氛围。同时，将联合餐饮类商户，开展促销活动。

　　经过此次疫情，商业地产或将迎来市场洗牌。克而瑞资管北京研究部分析师预判分析，即将来临的七夕、国庆，会是一个消费高峰点。疫情加速了各商业表现差异化的加剧，疫情后顾客消费目的性会更加明显，更贴切市场需求布局的商业会更有爆点，不符合的将加速被淘汰。

　　观点“线下”是商场的核心竞争力

　　“对商场来说，‘线下’才是其强项与核心竞争力。提升线下体验吸引客人，强调项目社交属性，将成为三里屯太古里未来的发展方向。”马泽丹表示。

　　据他介绍，三里屯太古里会通过品牌调改升级，来吸引更多追求品质生活的年轻消费者。三里屯太古里素来有“首店收割机”的称号，但比起“首”，他更看重“店”。他希望通过品牌门店升级，为消费者带来更有新意的产品；更好的消费体验，也让商场具有更强的商业创新能力。如：近期代表着三里屯调改的标志性事件——亚洲最高级别苹果旗舰店落座于原橙色大厅。马泽丹认为“以新的苹果旗舰店开业为代表的一系列品牌调整，代表着三里屯太古里的迭代提升进入新的阶段，也是太古地产创新衍变理念和匠心的体现”。

　　马泽丹表示，今年三里屯南区将有部分门店进行调整升级。北区则会加强餐饮、娱乐体验。

　　不论是南区新开业的Shake Shack，或是升级成为臻选店的星巴克，都设置了“酒水”项目。北区的三层将围绕提升消费体验，进一步优化人流动线展开，开放明亮的空间设计也会提升整体的体验感。三里屯太古里希望通过增设更多的外摆、街头表演以及灯光让项目更具生机与活力，让消费者停留时间更长。

　　同时，三里屯太古里配合品牌调改，为项目重新赋能，对区域内的装潢陈设、道路动线等多方面硬件进行调整和升级。

　　“无论是新晋品牌的入驻、升级还是公共空间的改造，都是在营造商户与消费者之间的良性交互。希望通过个性化的服务和体验吸引线上消费者参与线下购物，真正联动线上、线下消费者形成商业闭环，使商业不再拘泥于单一购物消费，营造富有体验的创新商业场景，推动社区乃至整个城市的活力重塑。”马泽丹如是说。