（原标题：深圳写字楼市场正悄然复苏？业主调高报价租客看房活跃 记者：蒋翰林、童海华）

    深圳二手房指导价新政落地后，两个月零成交量的中介人员龚元（化名）决定将重心从住宅转向写字楼市场。“我上个月成交了两宗，都是200平方米以内的小面积，今年开年以来，小企业寻租的特别多。”

    深圳“住宅少写字楼多”的印象可谓深入人心，写字楼空置率攀升备受市场关注。数据显示，截至2021年一季度末，深圳写字楼空置率为28%，和2014年末相比，空置率6年多来累计攀升超21%。2020年突如其来的疫情更为市场浇了一盆凉水。

    如今，疫情暴发一年多过去，《中国经营报》记者实地走访了福田中心区、梅林片区、罗湖、南山等多个写字楼片区发现，高企的空置率背后整体市场较为活跃，部分优质写字楼在空置面积逐渐减少的情况下，业主开始转变心态，适度调高租金报价。不过，市场仍然处于买方市场，议价空间较大。

    值得注意的是，深圳一季度全市甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米，达到2018年以来同期最高值。第一太平戴维斯发布报告称，疫情对深圳甲级写字楼市场的负面影响已逐渐消散，但受制于高供应量下的高空置率的影响，深圳写字楼租金年内仍将继续小幅下行。

    小面积房源抢手

    6月15日上午，记者从上梅林地铁口出来，来到了位于福田区的一栋写字楼，这里是上梅林片区仅有的高端写字楼集中区。上班高峰期，这里人流如织，警员在马路两边维持人流车流秩序。

    中介陈彪（化名）向记者介绍，该写字楼房源价格在140~160元/平方米左右，去年疫情严重的3月，价格在130元/平方米甚至更低。记者所看的11楼一间205平方米的办公场地，报价154元/平方米，房东称该场地刚空出一周，已经有4批租客来看房。

    “这种200平方米的很好租，整个一期就空出来三间。”陈彪告诉记者。记者看到，各个楼层的确少有空置出来的办公场所。不过，仍有一间占地约半层的房源闲置着，门口还贴着去年2月份的疫情防控承诺书，落款为一家金融科技服务公司。

    另一处600平方米的场地现为一家拍卖行所租用，拍卖行老板正将一半的场地转租出去，报价140元/平方米，可提供办公桌椅等家居。拍卖行老板表示，可以跟房东签约。他自己经营的拍卖行也将在9月份合同到期后搬走，到时房东会将600平方米的办公场地拆改为两间300平方米的，以便更好出租。

    记者随后来到车公庙片区，这里是深圳更为成熟、集中的写字楼片区。龚元带看了博今国际大厦一套约300平方米的毛坯办公场所，报价200元/平方米。值得注意的是，该写字楼将5楼整层用作公共配套场所，提供包括会议室、路演厅、花园洽谈区等场所。

    “现在业主都很注重服务意识以留住租客。”龚元说，写字楼市场始终处于买方市场，竞争大，特别是一些规模小的企业，除了租金，也会看重业主的配套服务。

    随后记者来到了绿景NEO大厦，从中介提供的统计表来看，目前B座仅剩一套在租，A座则剩11套房源，中介称出租率比以往高不少。一套位于41楼200来平方米的房源，业主报价188元/平方米，去年疫情则为150元左右。房东告诉记者，可以帮忙拆改隔间数量以满足租客需求，而拆改隔间以往是由租客自行解决。

    福田中心区是临近车公庙的另一个写字楼片区，记者走访了解到，这里的卓越时代广场、荣超商务中心等写字楼，房源报价比车公庙片区稍高，在200~280元/平方米不等，价格则与去年疫情期间相差不大。但龚元告诉记者，该片区的租赁需求在加大，比如荣超商务中心300平方米左右的房源仅剩一套在租。

    在记者走访的写字楼中，一类是开发商直租，一类由投资公司整层承租下来，装修设计之后再出租。后者虽然报价往往较低，但实际使用率通常只有50%，算下来实际租金比开发商直租的更高。这类二房东中有的会根据公司需求提供家具、粉刷墙面等配套服务。

    “去年疫情‘垮’掉了一大批二房东，他们把房源退给业主，押金都不要。”龚元表示，今年二房东又多了，不少在车公庙、南山租下几层写字楼，再把房源信息给到中介。

    空置率一线城市居首

    “虽然都在说写字楼空置率高，今年以来深圳新入市了包括创益科技大厦、广电金融中心等6个项目，但实际上空置率也只增加了0.1%，实际的市场需求怎样你可以想象。”龚元表示。

    近期，深圳写字楼成交活跃。戴德梁行发布2021年第一季度深圳写字楼报告显示，一季度深圳全市甲级写字楼共吸纳9.32万平方米，达到了2018年以来的同期最高值。

    报告指出，在深圳，科技类企业仍是目前写字楼市场最为重要的需求来源，尤其是龙头企业，扩租动作不断，如腾讯关联企业在科兴科学园的大面积扩租。而知名企业的搬迁行为也会吸引一系列上下游关联企业进行搬迁以重新汇聚于周边，如荣耀手机搬迁至新一代产业园后，关联企业在福田区办公市场寻租活动增多。

    戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，随着企业新的租房计划的落实，预计租赁市场活跃度仍将保持，租金降幅将会维持在较低水平。标杆项目随着去化压力的缓解，租金有望回调。

    从供应量方面来看，根据第一太平戴维斯发布的数据，2021年第一季度全市迎来6个项目入市，合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中，南山区占新增供应量的74.1%。全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%，至871.2万平方米。

    有鉴于此，即使在高量新增供应的背景下，全市平均空置率仅环比上升0.1个百分点，录得28.0%。但相比于上海的22.7%、北京的17.5%、广州的9%，深圳的空置率高企依然十分明显。

    深圳写字楼供求失衡是空置率节节攀升的主要原因。深圳自2016年以来便进入供应高峰期，据统计，深圳连续5年的平均供应量超77万平方米。然而在需求方面，深圳过去5年的平均年净吸纳量仅为约45万平方米，即平均每年新增约32万平方米空置的甲级写字楼。

    从经济结构看，写字楼租赁情况是城市经济发展的晴雨表。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿曾表示，深圳写字楼的空置不仅仅是因为疫情。他认为深圳写字楼的空置率上升是从2018年开始的。由于当年清盘了不少金融企业、P2P公司，而这批客户是当时甲级写字楼的主力租户，承租能力非常强。随后新的租赁需求没有承接上，再有供应叠加效应，导致空置率居高不下。

    日前，58同城、安居客发布了有关深圳甲级写字楼市场的分析报告。报告指出，甲级写字楼的租户通常大多来自金融、TMT、专业服务业等第三产业企业，尤其是这些行业中的国企、外企、上市公司等需要彰显自身实力和品牌的企业。但近年来，尽管深圳大力促进经济转型，到2019年底，深圳第二产业占GDP的比重仍高达38.98%。而第二产业企业需要的大多是厂房，较少会选择写字楼、特别是甲级写字楼作为其办公场所。

    实际上，深圳的甲级写字楼所对应的目标企业和从业人员规模远低于北京、上海。对比金融和IT从业人员规模，北京高达180万人，上海、深圳分别约为100万人。